Este es un artículo parte de la serie The Housing Fix con artículos y diálogos que exploran las complejidades y las formas de abordar la crisis de vivienda asequible en varias ciudades del mundo.
El pasado abril decenas de personas salieron a la calle en ciudades españolas, entre ellas, Barcelona, para denunciar los precios desorbitantes de alquiler en medio de la crisis de acceso a la vivienda. Los portavoces de las manifestaciones aseguraron que estas protestas marcan un momento histórico. Desde 2011 la tasa de vivienda en propiedad en España—una de las más altas de Europa—ha disminuido 11,8 puntos (de 83,9% a 72,1%); entre los jóvenes propietarios este descenso es mucho mayor. Sin embargo, el 2024 ha sido el año con más actividad del mercado en España desde la burbuja inmobiliaria. La competición en el mercado de alquiler ha alcanzado niveles sin precedentes. Entonces, ¿quién compra o alquila en Barcelona?
La semana pasada me senté con cuatro expertos para discutir sobre el problema de la vivienda asequible en España, y en particular en Barcelona: Sergio Nasarre-Aznar, Catedrático de Derecho Civil y ex-director del Housing Institute por la UNESCO; Carme Arcarazo, Investigadora en Barcelona Urban Research Institute y portavoz del Sindicat de Llogateres en Barcelona; Miren Telleria Ajuriaguera, Socia responsable de Real Estate en PricewaterhouseCoopers; y Lorenzo Vidal, Investigador María Zambrano en la Facultad de Ciencias Políticas y Sociología de la Universitat Oberta de Catalunya.
Lo que sigue es una transcripción ligeramente editada de una conversación que tuvo lugar el 16 de junio de 2025 mediante videollamada.
Susana F. Molina: ¿Podrías explicar cómo es la situación del mercado de la vivienda en España?
Miren Telleria: Deberíamos hacer una separación entre la obra nueva y la de segunda mano. Si bien es verdad que el nivel de transacciones de vivienda en el 2024 ha sido de 636,909, una cifra muy próxima a la de 2022, que fue el año con más actividad del mercado desde la burbuja, la obra nueva el año pasado fue solamente de 135,000 viviendas que está muy por debajo de las aproximadamente 70,000 familias nuevas que se crean. Estas nuevas viviendas no siempre se producen en el mismo lugar donde existe la demanda, una situación que no se corrige rápidamente porque se necesita suelo disponible y licencias. Por otro lado, con la crisis inmobiliaria en el 2007 desaparecieron la mayoría de constructores y promotores pequeños con una situación financiera vulnerable; los nuevos promotores tienen que cumplir unos requerimientos de financiación mucho más estrictos.
Si la demanda crece mucho y la oferta no es capaz de satisfacer la demanda suficientemente rápido, esto crea la tensión que vemos ahora en el mercado, con una demanda embalsada que afecta la subida de precio y crea un montón de desventajas y competitividad enorme entre compradores y arrendatarios. La realidad ahora mismo es que todos nuestros clientes que construyen razonablemente adaptándose a la demanda vende y alquila sin problemas.
Carme Arcarazo: Me gustaría añadir que el mercado de la vivienda no se puede entender solamente con la oferta y demanda, y en este país lo hemos visto históricamente. En los años donde más ha crecido la oferta y más se ha construido, también fueron los años donde más subieron los precios. También creo que hay que intentar dividir la demanda entre una demanda real que obedece a una necesidad de vivienda y una demanda de inversión que realmente no tiene nada que ver con la solución al problema de acceso a la vivienda, sino que simplemente obedece a una dinámica, normalmente especulativa que no tiene ningún tipo de interés en cubrir una necesidad social.
En este país, y concretamente Barcelona, tenemos muchísimos ejemplos de esto: las viviendas dedicadas al parque turístico, las viviendas de temporada, los pisos vacíos, los pisos infrautilizados. Es decir, hay una gran parte de estas transacciones que no tienen ningún objetivo residencial o muy parcialmente. Y creo que esto explica en parte ese nivel de compra-venta tan alto.
España es de los países de la OCDE con un mayor número de viviendas por habitante. En este país hay más de 550 viviendas por cada 1000 personas. Entonces, creo que es importante fijarse en estos usos antisociales de la vivienda antes de empezar a construir como en los años anteriores a la burbuja inmobiliaria. Para encontrar soluciones a la crisis de la vivienda en Barcelona y en España en general, deberíamos centrarnos en cómo hacemos para que el parque de vivienda ya construido sea eficiente tanto en términos de usos, que realmente se use para que la gente viva en ella, y en términos físicos, que esté en buenas condiciones.
Susana F. Molina: En Barcelona, y en España en general, el porcentaje de propietarios de vivienda siempre ha sido muy alto en comparación con países como Alemania. Pero este porcentaje está decreciendo. ¿Qué factores han contribuido al derrumbe del modelo basado en la propiedad que había ido configurándose durante décadas?
Lorenzo Vidal: Bueno, antes de todo, me gustaría matizar que no siempre ha sido así. Hasta mitad de los años 50 había una mayoría de inquilinos en España. El acceso a la propiedad ha sido una política pública de promoción. No es un hecho cultural o un hecho natural de los países mediterráneos, como se dice a menudo, sino que este modelo de acceso a la propiedad ha sido construido políticamente a través de la nueva construcción y la vivienda de protección oficial, que después se vendía. Y durante la época previa a la burbuja hipotecaria, a través de la expansión del crédito. Pero hay un elemento del que se habla menos que es la transición que hubo en el régimen de propiedad en el stock de vivienda ya construida. Durante el franquismo, se impuso un control de precios muy fuerte en todas estas viviendas que eran de alquiler privado, por lo tanto, los caseros tenían muy pocas rentabilidades en el alquiler y, a la vez, se incentivó una ley de división de la propiedad horizontal para que los propietarios vendieran sus bloques de vivienda a nivel de vivienda individual.
Después de la burbuja inmobiliaria, la vivienda en alquiler privado ha vuelto a crecer, y ahí está el centro de la crisis actual. Es un mercado en el que hay una desigualdad de poder, no hay una regulación de esas condiciones iguales entre el casero y el inquilino lo que causa precariedad habitacional. Entonces, ¿qué hacemos con este stock de vivienda de alquiler privado que ha surgido desde que eclosionó la última crisis si la nueva construcción no va a ser una forma de realmente cambiar la dinámica de precios en las áreas urbanas consolidadas en Barcelona y otras ciudades? Yo lo que creo que es importante poner sobre la mesa es que no hace falta repetir lo que ya se hizo en los años 60 para intentar que este parque de vivienda de alquiler pase de nuevo a manos individuales sino que hay otros modelos. En Dinamarca se crearon cooperativas de vivienda que generan un patrimonio común que está disponible generación tras generación. Hay que plantearse si queremos volver a este modelo de sociedad de propietarios, que vemos que es un modelo que no es universal y que al intentar extenderlo genera burbujas, crisis en el acceso a la vivienda y una desigualdad creciente entre los que tienen propiedad y los que no la tienen.
Carme Arcarazo: En España cada vez hay más inquilinos, es decir, hay menos gente que tiene una propiedad y hay más acumulación de riqueza, hay más vivienda en menos manos. Asimismo, una de cada diez viviendas está vacía ahora mismo. Según el INE el 10% del mercado del alquiler son inmuebles vacíos que supone 3,8 millones de viviendas. Esto se dice muchas veces que sucede solamente en pueblos o en lugares deshabitados, pero no es el caso. El 55% de la vivienda vacía está en municipios de más de 10.000 habitantes, donde reside el 80% de la población. En total 1,1 millones de viviendas sin habitar se encuentran en capitales de provincia, en ciudades de más de 50.000 habitantes. El ejemplo de Barcelona es interesante, porque por una parte según datos del INE hay más de 103.000 viviendas vacías, y si bien el Ayuntamiento comprobó que ciertamente había más de 100.000 viviendas con un consumo de agua muy bajo, sin empadronamiento, pero no obstante no estaban abandonadas, ni estaban del todo vacías. Simplemente, hay una gran parte del parque que está infrautilizado, que no tiene un uso regular de una familia que vive ahí constantemente, sino que igual es de alguien que lo que ha comprado como inversión y viene un mes al año o que lo ha comprado para que le den un tipo de visado, etcétera.
También hay datos que dicen que tenemos un 10% del parque de alquiler secuestrado para usos turísticos. Y cuando vemos toda la oferta de vivienda de nueva construcción, una gran parte tiene usos de temporada y otros usos que no son totalmente residenciales. Es interesante fijarse en los municipios que pierden población. Municipios como por ejemplo Las Palmas, Valencia, Cádiz han perdido habitantes desde el 2011 hasta el 2021. Por lo tanto, si la teoría de mercado funcionara, a menos demanda, entonces los precios tienen que bajar, pero esto no ha sido así. En esos tres municipios, los precios han subido en estos últimos 10 años: en Las Palmas un 42%, en Valencia un 40%, en Cádiz un 26%.
Susana F. Molina: Muchos de los movimientos activistas en Barcelona y Madrid en protesta por la crisis de la vivienda tienen el foco en la compra de edificios por los grandes fondos de capital, sin embargo, poco se habla del crecimiento de la demanda extranjera individual que ha sido exponencial en los últimos años. ¿Cómo crees que influye en el acceso a la vivienda de la población local?
Sergio Nasarre-Aznar: Los datos más fiables al respecto son los que saca el Colegio de Registradores, según los cuales ha aumentado en un 15% las compras de vivienda por extranjeros. En el 2009 la media era de un 4%. Hay regiones que son absolutamente descaradas como en Baleares que llega a un 30%. ¿Hasta qué punto las políticas de vivienda han propiciado esto? Para mi esta es la gran cuestión. Nuestra investigación apunta a que las políticas de vivienda de los últimos 17 años, especialmente las Leyes 1/2013 y 5/2019, han hecho mucho más difícil a las familias acceder a la propiedad privada hasta el punto que desde 2007 la tasa de vivienda en propiedad en España ha bajado un 5%.
Entonces ¿es lógico que compren los extranjeros? Bueno, si a la clase media y baja les dificultan comprar pues otros con suficiente capital lo harán por muchos inconvenientes que les pongan. Hasta hace nueve años, los fondos gestionaban un parque pequeño de un 2,5% o 3% de las viviendas. En los últimos ocho años se ha duplicado o más. Por lo tanto, la propiedad privada no desaparece simplemente están comprando otros y se está forzado a la gran mayoría a alquilar, pero claro los han llevado a un mercado de alquiler totalmente precario y ahí se han encontrado todos: las familias divorciadas, las reestructuradas, las segundas residencias, jóvenes profesionales, los extranjeros, los fondos. Entonces se transfiere el problema al alquiler. Eso ya pasó en 2016, que empezó a subir el alquiler de manera exagerada porque España es un país donde el alquiler nunca ha funcionado bien.
Desde que se democratizó la propiedad privada de la vivienda, comprar siempre fue mucho mejor económicamente que alquilar (excepto entre el 2009 y el 2012). El poder comprar tu casa ha sido un logro social, que empezó con la Revolución francesa, pero que solamente fue una realidad a partir de los años 60, con la ley de propiedad horizontal, como ha mencionado Lorenzo. Tantísima gente en España ha luchado por la propiedad privada de su vivienda.
En relación a las viviendas vacías que menciona Carme es muy difícil saber cuántas son y los motivos. Al principio de la crisis, en el 2007/2008, un economista calculó cuánto costaba tener una vivienda vacía, incluyendo el coste de oportunidad y la conclusión era que no tenía ningún sentido económico. Por tanto, clarísimamente la vivienda vacía se debe a la inseguridad jurídica que existe en España con respecto a los arrendamientos urbanos. Desde que el control de renta está en marcha, la oferta de alquiler residencial en Cataluña ha bajado un 19% según los datos de la Agencia de Bienes de Cataluña. ¿Y a dónde se ha marchado esta oferta de alquiler? Bueno, Barcelona es la ciudad de España donde más ha aumentado el alquiler de temporada.
Eso no está bien porque se está precarizando el título de los que tienen menos poder adquisitivo, las familias de clase media para abajo, los jóvenes, etcétera. Según datos de Idealista, ya existen contratos de 1.000 € por habitación, que además no cumplen ningún requisito de Naciones Unidas en relación a los estándares de una vivienda de calidad digna y adecuada.
Susana F. Molina: En el informe de PwC “Consenso Económico y Empresarial” donde se analiza el problema del acceso a la vivienda en España, los empresarios consideran que las principales causas de la subida de precios de la vivienda son la falta de oferta y una legislación inadecuada. ¿Podrías explicar esto en más detalle?
Miren Telleria Ajuriaguerra: Si se analizan los márgenes que han tenido las promotoras, estos no han crecido sustancialmente en comparación con lo que ha subido los precios. Uno de los motivos principales es la rentabilidad que se le pide al capital que se necesita para construir. El sector inmobiliario necesita mucho capital para construir vivienda, pero ni el Estado ni el capital privado local puede proveer de capital suficiente por lo que España es un país netamente importador de capital. Lo que ocurre es que si la legislación vigente no permite dar una cierta transparencia a los tiempos de respuesta para las licencias y una trazabilidad en el tiempo, entonces cuanto más riesgo, más rentabilidad se le pide al capital y los precios al final suben.
Por ejemplo, lo que se está intentando hacer con todos los proyectos de colaboración público-privada que dan menos rentabilidad, es ofrecer a cambio la seguridad de que la vivienda se va a poder alquilar, y eso también hace que el tipo de capital que está dispuesto a entrar ahí, está dispuesto a ganar menos.
Leer también: The Good Landlord
Carme Arcarazo: La cuestión del capital para la vivienda en España me parece una cuestión súper interesante, que también nos lo comentan investigadores fuera de España. En otros países hay un capital que está, por ejemplo, mucho más acostumbrado al lucro limitado, un capital que en el fondo se parecería mucho más a un capital industrial, que busca beneficios a largo plazo y, por lo tanto, en el corto plazo se puede conformar con unas rentabilidades más bajas. Pero el sector inmobiliario español es un sistema muy basado en el promotor, que busca rentabilidades cortoplacistas, y no hay un marco legal que distinga de forma seria entre aquellos que tienen ánimo de lucro, los que tienen lucro limitado y los que no lo tienen.
Susana F. Molina: En base a las causas expuestas de la crisis de la vivienda en ciudades como Barcelona ¿Qué soluciones posibles propondríais?
Lorenzo Vidal: La promoción de vivienda de protección oficial en venta es un despilfarro de recursos públicos, porque sólo se beneficia al primer comprador, pero la siguiente generación no va a poder acceder a ese recurso porque ese primer beneficiario va a poder coger un recurso subvencionado y ponerlo en el mercado. Entonces, todo ese patrimonio común que se podría haber creado de acceso público, generación tras generación, lo que pasa es que se privatiza y se genera una desigualdad, que se perpetúa con la herencia, porque vivimos en un país muy desigual a nivel de ingresos, pero mucho más desigual a nivel de patrimonio.
Los propietarios y los caseros van incrementando su patrimonio y una población inquilina mucho más precaria y con ingresos mucho menores, está transfiriendo cada vez una parte más importante de su renta a los caseros. Por lo tanto, la población inquilina no puede ahorrar ni para comprar una vivienda, ni para comprar una entrada en una cooperativa, ni para consumir, ni para que la economía funcione mejor. Y una minoría que de alguna forma es el resultado del modelo de la burbuja hipotecaria, están cada vez incrementando más su patrimonio a costa de estas rentas. Entonces, realmente estamos en una situación en que el mercado del alquiler se ha convertido en un motor de desigualdad y una transferencia regresiva masiva de rentas. Y si no ponemos regulaciones, si no ponemos unos límites, entonces, esto es un círculo vicioso que va a ir empeorando.
Quizás también es una cuestión generacional, porque los dos [Carme] que quizás somos un poco críticos con este modelo de propiedad, somos los jóvenes sin propiedades que hemos venido después de aquellos que pudieron comprar en un contexto macroeconómico y de políticas más fácil, y no lo ven de la misma forma. No estoy en contra de gente que sea propietaria de su propia vivienda. Lo que digo es que las soluciones vienen por intentar generar un patrimonio común en base a un mercado de alquiler, que ahora mismo está solamente en manos de caseros con ánimo de lucro, y que busquemos otras fórmulas como la cooperativa o asociaciones de vivienda de lucro limitado, que tiene una presencia muy importante en países como Alemania o como Países Bajos.
Carme Arcarazo: Si, como decía Sergio, la clase media o baja ya no puede competir con los precios que pueden pagar los fondos y los que ya acumulan muchas propiedades, entonces quitemos a ese segmento del mercado; en Ámsterdam lo acaban de hacer. Sólo se puede comprar una vivienda si vas a vivir en ella o si vas a poner un alquiler asequible, sino no puedes comprarla. Si lo que quieres es comprar para vivir un mes al año o para hacer alquiler turístico, etc. no puedes comprar. Evidentemente, quien se quiera comprar una vivienda en Barcelona que se la compre pero lo que no se vale es ir acumulando vivienda en zonas tensionadas que son el centro de la crisis, aprovechándose de que otros no van a poder comprar para luego cobrarles 3000 € de alquiler. Hay algunos que están muy en contra de la regulación de alquileres y de poner un tope al precio porque evidentemente toca muchos privilegios.
Miren Telleria: Yo creo que hay un error de base que se ha dicho aquí acerca de que los fondos pueden pagar más. Los fondos tienen unos retornos que buscan su capital. Entonces, si están buscando un alquiler con cero riesgo, alguien que saben que va a pagar el alquiler regularmente, pues buscarán una rentabilidad muy baja (como un bono del Estado), pero si es una propiedad donde los inquilinos pueden no pagar o hay incertidumbre respecto a la licencia pues pedirá una rentabilidad mucho más alta. No hay que olvidar que España tiene el parque más antiguo de Europa, y el parque institucional es sustancialmente de mejor calidad que el parque privado porque los inversores saben que un parque en buenas condiciones es un parque más líquido.
Lo que no podemos pretender es que una actividad que tiene riesgo no gane dinero. Otra cosa es que queramos que el tipo de capital que invierta en construcción sean créditos o préstamos concedidos por entidades públicas o instituciones financieras con fines sociales en lugar de buscar un beneficio económico. Entonces, yo creo que hay aspectos que se pueden mejorar en términos de regulación que haga llegar capital blando a nuestro país. Nosotros tenemos clientes que son fondos soberanos que piden un retorno muy bajo y ese es el capital que queremos para las cooperativas, para los fondos de lucro limitado y las SVIC (Sociedades de Vivienda de Interés Comunitario), que son una figura jurídica creada recientemente para promover modelos de vivienda no especulativa, basados en el interés común, la sostenibilidad y la propiedad colectiva o de uso.
Sergio Nasarre-Aznar: Según el Banco Central Europeo, España es el quinto en igualdad de familias en Europa gracias a que la inmensa mayoría de las familias españolas son propietarias de su vivienda. Por tanto, si lo que buscamos es la igualdad de las familias, la clave está en la propiedad privada. No existen soluciones mágicas al complejo problema de la vivienda. Pero el control de renta, las multas, las sanciones y expropiaciones han sido muy perjudiciales para el acceso a la vivienda hasta el punto que las familias están en 2025 mucho más sobreendeudadas a causa de la vivienda que en 2004 con el boom inmobiliario. Por lo tanto, opino que la clave para solventar la crisis está en dar facilidades más que poner dificultades para comprar una vivienda en Barcelona o cualquier otra ciudad. Mecanismos como la propiedad compartida y la propiedad temporal catalanas, vigentes en Cataluña desde 2015, permiten a las familias ser propietarias sin sobreendeudamiento. No debemos aceptar una sociedad de ricos propietarios y pobres inquilinos, ni políticas que lleven a la precarización del título de los que menos tienen, como las cooperativas, o que crean dependencia de los políticos, como la generalización de la vivienda social de alquiler.
