Este artículo forma parte de The Housing Fix, una serie de diálogos con expertos de ciudades de todo el mundo que exploran soluciones para el acceso a la vivienda asequible y formas innovadoras de abordar la crisis de la vivienda.
Barcelona, Cataluña, se ha convertido en un laboratorio legislativo para abordar el acceso a la vivienda asequible, aunque muchas de las medidas adoptadas son vistas con preocupación por parte de numerosos juristas. Según estos expertos, las reformas aprobadas en los últimos años han erosionado principios del derecho civil y, como consecuencia, han debilitado el mercado de la propiedad así como el del alquiler. Ante lo que consideran la ineficacia de las políticas públicas de vivienda, la sociedad civil y el mundo académico han comenzado a movilizarse.
La semana pasada compartieron soluciones reales en una mesa redonda, Chantal Moll de Alba Lacuve, profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona y directora de la Cátedra de Derecho Registral de la Universidad de Barcelona; Anna Bedmar, cofundadora de habitacion.com; Carlos Tudela Desantes, Presidente FAM(H)S (Familias Numerosas en Hogares Solidarios); y Sara Martínez, docente del Grado en Filosofía en la Universidad Católica de Valencia, y colaboradora con FAM(H)S.
Lo que sigue es una transcripción ligeramente editada de una conversación en español que tuvo lugar el 26 de junio de 2026 mediante videollamada.
Susana F. Molina: ¿Qué es la propiedad compartida y temporal? ¿Por qué recomendarías la tenencia intermedia como una alternativa de acceso a la vivienda estable y sostenible?
Chantal Moll de Alba Lacuve: En 2015 se creó en Cataluña la Ley 19/2015 como una de las soluciones al acceso a la vivienda asequible que no responden al binomio de propiedad exclusiva o contrato de arrendamiento y que regula la propiedad compartida.
En la propiedad compartida existen dos propietarios, a uno se le llama propietario material y al otro propietario formal. El propietario material es quien tiene el derecho exclusivo de uso, que va pagando a través de una cuota a plazos para la plena propiedad al propietario formal, de manera que la cuota del propietario material va aumentando y la del titular formal va disminuyendo. Vas comprando la vivienda a plazos, pero teniendo ya el uso del bien inmueble. ¿Qué es lo que permite? Pues abaratar. Aquí de lo que se trata es que con un menor importe se pueda tener el disfrute exclusivo del bien pero con sólo, por ejemplo, un 25% de la propiedad, con el objetivo final de que el propietario llegue a adquirir el 100%.
Un elemento importante para entender esta figura y distinguirlo de la copropiedad es que no hay la acción de división. En cualquier comunidad ordinaria, si estás en copropiedad con alguien, siempre puedes pedir la división del dominio, mientras que aquí está prohibido, con el fin de mantener tranquilo al propietario material en su disfrute.
Además, la propiedad compartida es transmisible, tiene todas las características de un derecho real. Si compro una propiedad al 25% y fallezco, se transmite a los hijos el 25% y el 75% pertenece al propietario formal.
Otra de las figuras de tenencia intermedia que promovimos como otra de las soluciones de acceso a la vivienda asequible fue el derecho de superficie, la construcción en suelo ajeno. El derecho de superficie es un derecho real que permite a una persona (el superficiario) construir o plantar en suelo ajeno y hacer suya la propiedad de lo edificado, separando legalmente la propiedad del terreno de la propiedad del edificio. Tuve la suerte de publicar mi tesis doctoral sobre ese tema, y en una conferencia que dí, vino el Patronat Municipal de la Vivienda de Barcelona. Entonces, el Ayuntamiento de Barcelona se lanzó a hacer promociones bajo este derecho sentando varios precedentes de aplicación práctica mientras que en el caso de la propiedad compartida los ejemplos están contados.
Susana F. Molina: Explica por qué fundaste habitacion.com y en qué consiste
Anna Bedmar: Me parece muy interesante lo que ha explicado Chantal porque habitacion.com empezó como un modelo de copropiedad. Cuando empecé a trabajar, viví 2 años en una vivienda compartida y tardé una media de 11 años de ahorro para poder comprar mi primera vivienda. Esto no es una situación personal aislada. Según Idealista y datos contrastados con el INE, actualmente el 87% de los jóvenes españoles comparten vivienda y tardan 16 años de media en poder ahorrar para comprar su primera vivienda. Entonces nosotros pensamos que ya que los jóvenes están viviendo en habitaciones, ¿por qué en lugar de alquilarlas no pueden comprarlas y así durante 3 o 4 años puedan ahorrar unos 15.000 euros que les permitan la entrada a un piso propio? Por tanto, habitacion.com nació facilitando el acceso a la compra de una parte pro indivisa de una vivienda, una figura de copropiedad regulada desde el 1880 en la que se es propietario formal de una porcentaje de la vivienda desde el primer día de compra.
Intentamos durante mucho tiempo hablar con bancos para crear un producto específico para la copropiedad, pero lo único que conseguimos era el préstamo personal con muy buenas condiciones. Además, algunos propietarios nos pedían tener su propio baño y cocina. Entonces, empezamos de la mano de promotoras, a construir edificios enteros de estudios, innovando mucho a nivel arquitectónico para bajar el ticket de entrada al comprador. Este activo se puede hipotecar más fácilmente porque son fincas registrales independientes que fue uno de los retos con el que nos topamos con las habitaciones en copropiedad.
La principal crítica que recibimos es que este modelo obligará a todo el mundo a vivir en estudios de pequeño tamaño. Pero esa no es nuestra propuesta. Somos una opción más, pensada para responder a una etapa concreta de la vida. Ahora mismo tenemos en lista de espera 40.000 personas, a pesar de haber tenido un crecimiento orgánico, de boca a oreja.
Susana F. Molina: ¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrenta la tenencia intermedia? ¿Qué medidas podrían hacer que sea una opción que más personas, como jóvenes, consideren?
Chantal Moll de Alba Lacuve: Tenemos una legislación de propiedad compartida que es un Ferrari pero efectivamente nos enfrentamos a varios retos: el reconocimiento por parte de la administración y las entidades financieras; y después el desconocimiento entre la población, especialmente fuera de Cataluña. Hace tiempo creamos un grupo de investigación llamado Catalan Housing Law donde incluimos también juristas de derecho administrativo porque buscamos soluciones multidisciplinares para que el mercado se crea la propiedad compartida y entre por la puerta grande de las entidades financieras. Pero llegó un momento que dije, “paremos ya de reunirnos entre juristas porque la ley ya la tenemos, ya es perfecta. Lo que necesitamos es estar con fondos de inversión, con bancos, con los que mueven el dinero y que apuesten por esto.”
Con esta situación, son más bien entidades sociales las que han optado por la vía de la propiedad compartida. Aunque, en el fondo, cuando se compra con hipoteca, el comprador le debe el dinero al banco mientras que el vendedor ya no tiene ningún activo porque ha vendido la totalidad. La otra figura que había antes del desarrollo del crédito hipotecario era la compraventa de bienes inmuebles a plazos, las famosas letras, que fue muy importante en una época. Claro, ahí era aún más peligroso porque tú vendías todo, pero te encontrabas sin derecho real, no tenías ninguna cuota de propiedad, y el otro te iba pagando a plazos. Existía la cláusula resolutoria como garantía. Entonces, comparado con la compraventa a plazos con letras de cambio, la propiedad compartida es mucho más interesante porque el vendedor de esa propiedad material conserva una titularidad formal y eso tiene un valor.
El sistema hipotecario ha sido una vía importantísima de acceso a la vivienda, y donde se ha desarrollado un mercado importante, porque el consumidor lo entiende y sabe a dónde acudir cuando quiere adquirir una vivienda, pero no deja de comprarle al banco a plazos.
Anna Bedmar: Una de las opciones que nos planteamos al principio cuando nació nuestro proyecto fue: ¿y si somos nosotros los que compramos los inmuebles al 100% y vamos vendiendo cada mes una parte? Este modelo hubiera encajado mucho con la propiedad intermedia que Chantal ha explicado. Lo estuvimos estudiando con abogados durante unos meses pero entrábamos en un marco jurídico donde regula el Banco de España porque si lo haces más de 15 veces se entiende que estás financiando y te conviertes en un Banco. Al entrar en marcos altamente regulados con muchos costes, decidimos centramos en otras soluciones para seguir cumpliendo nuestra misión que es facilitar el acceso a la vivienda asequible.
Susana F. Molina: Explica en qué consiste FAM(H)S (Familias Numerosas en Hogares Solidarios).
Carlos Tudela Desantes: Somos una asociación sin ánimo de lucro y de momento estamos operando a nivel municipal y local en la ciudad de Valencia. Actuamos como mediadores entre los propietarios de una vivienda y el cliente potencial que quiere alquilar. Nos hemos centrado en las familias numerosas que es el sector social al que queremos ayudar porque entendemos que es una capa social especialmente golpeada por esta crisis para acceder al alquiler. Desde la pandemia, en poco tiempo, muchas familias numerosas se han encontrado que han pasado de poder acceder al mercado de alquiler de forma holgada a directamente estar fuera del mercado. Si ya de por sí la oferta de alquiler es muy reducida, cuando hablamos de familias numerosas que tienen unos requisitos mínimos, esa oferta se reduce exponencialmente.
Además nos enfrentamos a otra problemática que cuando eres joven no es tan grave, el desarraigo. Cuando tienes niños pequeños en el colegio, y tienes la familia cerca, tener que mudarse ocasiona verdaderos dramas.
Entonces se nos ocurrió una idea para ayudar a estas familias observando un fenómeno que ya ocurre de forma espontánea muchas veces. Por ejemplo, una familia que lleva 10 años viviendo de alquiler, y los acaban de echar porque les duplican el alquiler de la noche a la mañana y están buscando un sitio desesperadamente y no encuentran nada. A través de mensajes de WhatsApp o del boca a oreja, un propietario con un piso vacío se entera y decide conocerlos porque la gente les ha hablado bien de ellos y parecen fiables. Entonces aparece este fenómeno donde el propietario no sólo valora la obtención de una rentabilidad, que es totalmente lícito, sino que también valora la seguridad y la confianza. Y al poner cara a estas familias, esta confianza tiene un peso tan grande que decide alquilar incluso por debajo del precio disparado del mercado. Aunque suene a veces un poco ingenuo, sabemos que hay muchos propietarios que valoran esto.
Desde FAM(H)S intentamos potenciar este fenómeno que ya se genera, primero filtrando a las familias con situaciones económicas estables, bien con una nómina o autónomos, a través de validaciones objetivas que están recogidas en nuestra web de forma transparente. En segundo lugar, generamos marcos de colaboración con inmobiliarias específicamente de alquiler en Valencia que son las que conocen mejor que nadie cómo dar seguridad al propietario, cómo validar la documentación y asegurar la solvencia de las familias, y qué fórmulas legales o seguros de impago existen para dar esta seguridad. Además, en el marco de esta colaboración está incluido que los honorarios de la inmobiliaria se reduzcan de manera significativa para incentivar la transacción.
Hemos conseguido, gracias a la generosidad de muchas empresas, impulsar la iniciativa de FAM(H)S. En concreto una de ellas es Semilla Proyecto, que nos ha generado una herramienta digital que nos permite gestionar toda la información y datos de manera automática. Eso hace que seamos una solución escalable, que nos permita en un futuro ampliar el acceso a la vivienda asequible fuera de Valencia.
Susana F. Molina: ¿Cómo es que una docente en filosofía está involucrada en una iniciativa como FAM(H)S? ¿Cómo puede la sociedad civil jugar un rol importante ante la crisis de la vivienda?
Sara Martínez: Soy una filósofa inquieta, estoy muy interesada no sólo en Aristóteles sino también en los problemas éticos de la sociedad actual. En general, los filósofos tenemos cierta sensibilidad ante la normalidad estadística de lo que ocurre, o sea, el statu quo. Es decir, sensibilidad a por qué las cosas son así, por qué tienen que seguir siendo así y en qué momento, por ejemplo, el mercado manda y yo obedezco. Entonces, empiezas a investigar, a leer y te das cuenta de que al fin y al cabo es un contagio casi mimético de, pues si el otro alquila a 2,000 euros, ¿yo qué hago alquilando a 500 euros? Lo que no puede ocurrir es que nuestro primer valor sea el dinero porque entonces generamos una sociedad de esclavos, que ya está pasando. Al final se reduce a hacer una llamada a la sociedad civil para abrirnos los ojos ante la grave situación moral. Por ejemplo, está bien que donemos a una ONG, pero resulta que también se pueden hacer cosas, aquí y ahora por tus vecinos.
Recuerdo que hablé con Carlos, ingeniero, por teléfono y me dijo: “Bueno, las ideas llegan hasta aquí, ahora vamos a ponerlo en modo operativo, entonces gracias por tu aportación, ahora déjanos a los ingenieros funcionar”. Total que es muy bonito ver un equipo interdisciplinar que se pone a trabajar. Entonces, si hay algo que puede hacer la sociedad civil es intentar inspirar y contagiar para ayudar porque genera también bienestar emocional.
Me involucré en el proyecto e hice muchas llamadas a abogados. Necesitaban una hora de conversación para que entendieran lo que queríamos proponer porque hay otro problema añadido, que es la seguridad jurídica del propietario que no colabora en absoluto a que familias con hijos tengamos acceso a la vivienda de alquiler. Y ni siquiera tampoco a la vivienda de propiedad porque los bancos son reticentes a darnos hipotecas para comprar porque, en el caso de impago, parece que por situación de vulnerabilidad los bancos no te pueden echar, y eso desincentiva el acceso a hipoteca. Entonces esto es tremendo, ni hipoteca ni alquiler.
Chantal Moll de Alba Lacuve: Esta problemática de las familias numerosas aún es peor en Cataluña, aquí tenéis todo un campo para ayudar a familias. El limitar el alquiler no ha servido de nada; más bien es un acoso y derribo contra el propietario, y no incrementa la oferta de pisos para las familias trabajadoras de clase media como unos profesores con hijos por ejemplo, como comentaba Carlos. A veces las políticas supuestamente protectoras son un desastre porque en la práctica no funcionan.
Aquí en Cataluña sale un anuncio de alquiler, y hay 900 personas esperando. ¿Y quién se lleva el gato al agua? Una familia con niños, o un autónomo, ya se pueden olvidar. Se lo lleva el expat que paga al contado, y que además se beneficia de la ley Beckham – régimen fiscal especial en España que permite a los trabajadores y profesionales extranjeros trasladar su residencia fiscal al país manteniendo la condición de no residentes.
Ahora mismo, si el inquilino no paga, es difícil recuperar la posesión del bien, porque los desahucios han estado parados. La moratoria que hubo durante el COVID se ha prolongado y no se alquila nada, en tal caso, los propietarios venden.
Por lo tanto, desde un punto de vista técnico no podemos olvidar que hay que defender la propiedad porque, y lo has dicho tú muy bien, Sara, al final si el propietario está ahuyentado no va a alquilar. Entonces, hay que promover la oferta, y dejar que la gente se autorregule. ¿Por qué habéis conseguido eso con vuestra iniciativa para familias numerosas? Porque habéis creado un clima de confianza. Desde la Ley de Vivienda del 2023, ha ido desapareciendo un mercado del alquiler sano que tenga en cuenta los derechos civiles del arrendador y el arrendatario. No se puede etiquetar a uno de bueno y otro de malo; son personas y cada una mira por su propio interés. En ocasiones, el propietario puede ser mucho más pobre que el propio arrendatario porque es una persona joven que, por ejemplo, se va a trabajar a otro sitio y alquila su piso. Pero la ley protege al arrendatario, no trata a las personas por igual. Entonces es un tema de dignidad y de volver al derecho civil. En mi opinión, mientras no protejamos al propietario, no habrá solución a la vivienda.
Anna Bedmar: De hecho, nosotros hemos vivido en primera persona cómo ha sido la oferta de vivienda a lo largo de todas las regulaciones de Cataluña desde nuestra existencia, y poco ha mejorado. ¿Cuántas viviendas diríais creéis que hay a día de hoy por ejemplo en Sabadell, que tiene una población de unos 230.000 habitantes? 30 inmuebles! Yo estudié economía, y cuando entiendes cómo funcionan los mecanismos, entonces es desde ahí cuando la sociedad civil puede demandar y se puede empezar a cambiar el sistema.
